中国人在美国购房最需注意的七大问题

发布于:2021-07-24 08:38:40

中国人在美国购房最需注意的七大问题 据2015年《中国国际移民报告》指出,中国人跨出国门投资的人数不断攀升,2012年输出 资金*200亿美元;美国房地产经纪协会的数据显示,从2013到2014年,中国人单是在美 国买房就花了220亿美元(约合1300亿人民币)。美国依然是中国人海外投资的首选地。 随着美国签证制度进一步放宽,以及中国中产阶层人数继续增加,未来在美国买房的中国 人还会持续增加。那么,在美国买房要注意些什么呢? 一、买什么类型的房子? 美国房地产市场的房屋种类很多,最主要的有独栋别墅(house),联体别墅(town house),公寓(Condo)。传统观念认为,包括以往网络文章大量报导,独栋别墅最具投 资价值,公寓较逊色。其实这种认识是有偏差的。美国对公寓(即multi-family Condominium) 的需求在过去6年不断在攀升,美国购房能力不足的年轻人口不断增加,导致公寓租赁供 不应求,租金节节上涨。各都会区好地段已经没有土地供应,少量新盖的公寓也以高档为 主,无法满足*傩盏男枨蟆4送猓牍诓煌拦恐鞒鍪鄯课萸耙话慊岫苑课萁 翻新。美国公寓的建筑标准比中国高很多, 一旦公寓的固定设施(如,厨房家电、空调 等)更新及装修翻新后,房屋的维护成本并不高。相反,独栋别墅因其独立结构决定了维 护成本高,因为美国的人工很贵,看过美剧《绝望的主妇》就知道,卫生间下水堵塞竟然 需要3000美金维修 。但是别墅的优势在于,土地是永久产权的,土地长期一定会升值; 但是,对于美国人来说,一般有稳定收入和有子女的家庭才会搬到市郊的别墅区居住,而 这样的家庭已经有能力购买或者尽量通过贷款解决购房。所以,对别墅的租赁需求比公寓 差很多。总的来说,美国公寓更适合中短期投资,而别墅适合长期投资或自住。 二、养房成本有哪些? 1)房产税。 房产税在美国各个州和地区都不同,一般在1-2%,其中德州较高,可达3% 以上。政府每年会根据房产评估价计算房产税。美国的房产税是取之于民,用之于民的。 在中国虽然没有房产税的概念,可是只有70年产权。曾有懂金融的朋友算一笔账,中国实 际房产税已高达3.6%。 2) 房屋保险。在美国购买房产的同时,一般都会购买房屋保险。比如,一栋50万美元的 房子,房屋保险费每个月都在100美元左右 。此外,在自然灾害多发的州往往还要额外增 保一份自然灾害险,例如加州要加保地震险,飓风城市要加保飓风险等。 3) 小区费或物业费(HOA)。如果房屋在统一规划的小区内,一般有小区费,用于支付 小区公共设施和维护。物业费主要是针对公寓而言的,别墅一般没有物业服务 。美国公 寓的物业费各都会区标准不一 ,比如一套使用面积70*米的两居,每年物业费可能在 2000-3000美元,当然有些会更高。 需要注意的是,如果购买美国房产用于出租投资,物业费和房产税是转移到租客身上的。 因此,购房时要搞清楚房产投资的净租金回报是多少。如果购买公寓长期空臵,养房成本 会很高。 三、面积计算与国内不同 美国房屋面积是以使用面积来计算,不同于国内以建筑面积计算。 比如,房产面积标明

是2000*方英尺(大约185*方米), 是真正的居住面积,不包含车库、阳台、地下室和 公用过道、电梯等。 四、哪些要素影响房价? 地产投资三字经,Location! Location! Location! 在全球任何城市都适用。美国地广人稀,房 价不会像中国城市一样普涨,选择地理位臵更为重要。其他需要综合考虑的因素,包括物 业管理、周边治安,小区环境、交通便利程度,就业机会等等。 五、买房与移民无关 买房与移民美国没有直接的联系。外国人只需要提供身份证明和合法入境美国的签证就 可以在美国购买房产。某些EB-5移民项目以房产所有权做保障,同时项目依然必须达到 移民局提供就业的要求。 六、美国购房交易成本 由于美国各州的法律制度不同,交易成本会有差异,购买美国房产的交易税费手续费大概 为房价的2-4%。 七、房产投资收益要交税 1)对于出租房产收益交税 。根据美国相关法律,美国非居民纳税个人可以将房产出租净 收益作为“与美国贸易或业务有关的收入” 根据分级所得税率纳税,最低10%,最高35%。 2)对出售房产收益交税。根据1980年外籍人士房地产投资法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of1980, FIRPTA),当非居民外籍人士出售美国房产时,需要预先扣留卖价 的10%作为此房产的资本利得税的预扣。预扣由过户公司从卖价的款项中直接提交给美国 国税局。 可以说,美国投资房地产出租和转售所涉及的税务问题、税务的减免、退税相当复杂,聘 请专业会计师咨询报税,可以帮助减税甚至完全免税。


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